Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где указывается назначение нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.
Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)
Порядок изменения целевого назначения арендуемого нежилого помещения регулируется законом Москвы № 38 от 03 июля 2002 года. Порядок переустройства (проведения работ, связанных с изменением функционального назначения помещения) регулируется им же. Понятие переустройства включает в себя перепланировку помещений, перестановку оборудования, устройство или заделку проемов в стенах, и т.п.
Порядок смены назначения нежилого помещения зависит от того, является ли лицо, желающее провести данную процедуру, собственником или арендатором помещения. Если оно собственником не является, что важно понять — кому принадлежит помещение, частному лицу, государству или муниципальному образованию.
Смена целевого назначения невозможна без согласования собственника. Если помещение принадлежит городу, то обращаться надо будет в Департамент городского имущества, заключившим договор аренды с заявлением о внесении в договор соответствующих изменений.
Заявителем может быть гражданин, организация или предприниматель, арендующий помещение у города и желающий сменить целевое назначение помещения.
В Департамент надо предоставить:
- Заявление по форме.
- Подтверждающий личность документ.
- Доверенность представителя, если документы передает он.
- Учредительные документы организации.
Также по желанию можно предоставить (в противном случае Департамент их запросит в соответствующих структурах самостоятельно):
- Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
- Кадастровый паспорт помещения.
- Выписку из ЕГРП.
- Копию охранного обязательства, если помещение относится к культурному наследию.
- Передаточный акт или разделительный баланс (в случае реорганизации арендатора)
- Решение Мосгосжилинспекции о перепланировке.
- Акт о произведенном переустройстве помещения.
- Разрешение на ввод помещения в эксплуатацию.
Что делать после получения положительного решения комиссии?
После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.
Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.
Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.
Определение понятий среди таких объектов
Статус свободного
Нежилому объекту может быть придан статус помещения свободного назначения, который позволяет эксплуатировать его в различных сферах деятельности. Такой объект можно перепрофилировать в любое удобное время при необходимости, что существенно экономит время и средства владельца. Чаще всего помещения свободного назначения предназначены для сдачи в аренду, а потому смена целевого назначения происходит гораздо чаще обычного. Их используют под офисы, парикмахерские, магазины.
Помещения свободного назначения, вопреки своему статусу, не могут использоваться для всех сфер деятельности. В некоторых ситуациях потребуются дополнительные разрешения.
Справка. Стоимость объектов свободного пользования значительно выше, чем аналогичных вариантов с указанием конкретного предназначения.
Статус жилого
Изменение целей использования помещения в здании не является поводом для переустройства самого здания. Отсюда и появилось такое понятие как нежилое помещение с назначением жилое. Следовательно, здание может быть нежилым, а расположенное в нём помещение пригодным для жилья.
Таким образом, основная задача собственника – своевременно пройти процедуру внесения корректировок, о которой и поговорим далее.
Последствия нецелевого использования недвижимости
Наказание для собственника. Если проверка выявит, что помещение используется не по назначению, собственнику придётся уплатить штраф. По закону он составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, на котором находится имущество, и не может быть меньше десяти тысяч рублей. Москве на минимальный порог рассчитывать не приходится: платить точно придётся больше ста тысяч. Ещё хуже дела обстоят, если менялась планировка или структура объекта — в этом случае владелец должен будет вернуть всё в исходное состояние за свой счёт. Проверяющие органы также выдадут предписание на устранение нарушений — если не выполнить его требования, будут дальнейшие разбирательства и крупные штрафы.
Наказание для арендатора. Съёмщику грозят проблемы не с законом, а с арендодателем. В зависимости от конкретных положений договора аренды владелец недвижимости может принять следующие меры:
- Взыскать неустойку — если её размер и условия выплаты прописаны в договоре.
- Потребовать возмещение убытков по статье 615 Гражданского кодекса РФ.
- Потребовать досрочно расторгнуть договор по всё той же статье 615 ГК РФ. Сначала арендодатель направляет съёмщику предупреждение и предложение расторгнуть договор — если тот не соглашается, дело переходит в суд.
- Отказаться от договора в одностороннем порядке — если это действие прописано в документе и не противоречит статье 310 ГК РФ. Если договор бессрочный, арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении сотрудничества за три месяца.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
В чем заключается и как изменить целевое назначение нежилого помещения?
Смена назначения помещений представляет собой изменение его характеристик и вида использования.
Для целей смены назначения важно отнесение помещения к жилому или нежилому объекту, его правовой статус и форма собственности.
Для согласования и узаконивания смены назначения помещений проводится перепланировка и переустройство, чтобы привести характеристики объекта к нужным требованиям. Такие работы нужно обязательно согласовать.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь
Читайте в этом материале, когда требуется смена назначения жилых и нежилых помещений, что должно быть выполнено при обследованиях и проектировании, куда обращаться для согласований.
Когда требуется смена назначения помещений
Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:
- для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
- для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
- для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
- для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
- при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
- в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.
Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.
Алгоритм: как можно поменять?
Если случилось так, что помещение подходит идеально, но его назначение не соответствует вашим целям, не нужно опускать руки. Все можно поменять.
Для замены назначения необходимо следующее.
Только после внесения соответствующих изменений в ЕГРП и в регистрационные документы, целевое назначение здания считается измененным. Нежилые помещения играют большую роль в нашей жизни, так как через них оказывается большой спектр услуг населению: от медицинских до развлекательных.
Однако не смотря на некоторые пробелы в законодательстве, а именно отсутствие понятия нежилых помещений, важно вести бизнес законно. Профиль помещения должен соответствовать вашим задумкам. Тем более, что изменить назначение помещения более чем реально.
Изменение назначения нежилого помещения
О преимуществах перевода офисов в апартаменты больше часа на вебинаре рассказывал Александр Самодуров. Приведенные цифры явно не в пользу офисов. К примеру, по словам Александра Самодурова, в апарт-комплексах пустует – не продано или не сдано в аренду — не более 2% помещений, в то время как в офисном сегменте это более 20%.
Генеральный план развития Москвы до 2020 г. предусматривает сокращение территорий производственного назначения до 15 тыс. га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций – на 5300 га). Также намечается ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон из 66 в пределах МКАД.
Порой достижение соглашения с каждым из собственников становится довольно сложным процессом. Видя повышенный интерес к своей квартире, они могут намеренно завышать цену. В этом случае, возможно, проще будет подыскать другой вариант покупки квартиры для офисного помещения. Но если требуется сложное переустройство, то придется обратиться в лицензированную проектно-строительную организацию, имеющую необходимые допуски.
Этапы обследования для проектирования смены назначения помещений
От получения точных исходных данных о состоянии и характеристиках объекта зависит не только выбор планировочных решений, но и сама возможность провести смену назначения. До проектирования проводятся следующие мероприятия:
- изучается техническое задание, где заказчик указывает текущий и нужный вид назначения, определяет основные требования к характеристикам помещения;
- изучается техническая, кадастровая и эксплуатационная документация на здание, помещение, инженерные системы;
- проводится визуальный осмотр в самом объекте, на его конструкциях и инженерных сетях;
- назначается инструментальное обследование для выявления повреждений и дефектов, определения фактического износа конструкций и элементов, уточнения особенностей объекта для будущих работ;
- по мере необходимости, проводятся специальные обследования (например, с применением тепловизоров, ультразвука или сканеров);
- обследуются несущие конструкции, на которые может оказываться воздействие при проведении работ.
Когда требуется смена назначения помещений
Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:
- для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
- для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
- для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
- для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
- при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
- в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.
Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.
Нежилое помещение свободного назначения
Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?
Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.
Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.
С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.
Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.
Определение вида фактического использования объектов недвижимости для целей налогообложения / Министерство имущественных и земельных отношений
В соответствии со статей 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 1) административно-деловые центры и помещения в них.
Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: — здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
— здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки)
2) торговые центры (комплексы) и помещения в них.
Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: — здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
— здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
3) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.
До установления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 02.11.2013 № 307-ФЗ).
На территории Белгородской области уполномоченным органом по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения является департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области.
Как изменить целевое назначение нежилого помещения
Если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения на жилое, руководствуйтесь установленным для этого порядком перевода.
А если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения, согласованное в договоре (например, аренды), действуйте в том же порядке, в котором можно изменить условия договора.
В частности, чтобы изменить определенное в договоре назначение помещения по соглашению сторон, вы можете подготовить проект такого соглашения и направить его контрагенту с сопроводительным письмом.
Заключить дополнительное соглашение по общему правилу нужно в той же форме, что и договор, а если вы вносите изменения в зарегистрированный договор, то и соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Учтите: если речь идет об аренде нежилого помещения, находящегося в собственности публичного образования, следует руководствоваться также региональными актами.
В частности, административными регламентами, регулирующими соответствующие отношения. Они могут предусматривать специальные требования к заявлению или запросу об изменении целевого назначения арендуемого помещения, прилагаемым к нему документам и т.п.