Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арeндa гoсудaрствeннoгo и муниципaльнoгo имущeствa». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вскрытие конвертов с заявками и доступ к поданным заявкам в электронном виде осуществляется комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении торгов. Данное мероприятие осуществляется единовременно в отношении всех поступивших.
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Оценка и сопоставление заявок на участие
Конкурсная комиссия осуществляет оценку и сопоставление заявок на участие в конкурсе, поданных заявителями, признанными участниками конкурса. Срок оценки и сопоставления таких заявок не может превышать 10 дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок.
Оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе осуществляются в целях выявления лучших условий исполнения договора в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.
Критериями оценки заявок на участие в конкурсе помимо цены договора могут быть:
- сроки реконструкции (этапы реконструкции) объекта договора, если такая реконструкция предусмотрена в конкурсной документации;
- технико-экономические показатели объекта договора на момент окончания срока договора;
- объем производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
- период с даты подписания договора до дня, когда производство товаров (выполнение работ, оказание услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору, будет осуществляться в объеме, установленном договором;
- цены на товары (работы, услуги), производимые (выполняемые, оказываемые) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
- качественная характеристика архитектурного, функционально- технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора и квалификация участника конкурса.
Каков порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды
Конкурс является открытым по составу участников и форме подачи предложений.
Победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер.
Аукционы являются открытыми по составу участников и форме подачи предложений. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора. При проведении аукционов в соответствии с Постановлением от 06.06.2003 № 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора.
Порядок заключения договора аренды
Основным законодательным актом, регулирующим порядок заключения договоров аренды публичного имущества, является Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Вопросам приобретения и аренды государственного и муниципального имущества посвящена ст. 17.1 названного Закона.
В этой статье, в частности, сказано, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Исключение составляют случаи, когда публичное имущество предоставляется:
- на основании международных договоров РФ;
- государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
- государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям;
- некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям и т.п.);
- адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
- образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения;
- для размещения объектов почтовой связи;
- лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
- лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;
- на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
- взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;
- правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.
Обратите внимание! Указанный порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством РФ о недрах, законодательством РФ о концессионных соглашениях. Особенности заключения договоров аренды объектов основных средств в перечисленных случаях регулируются соответствующими кодексами и иными федеральными законами.
Уплата НДС при аренде государственного и муниципального имущества Арендатор — налоговый агент
Основной особенностью аренды государственного или муниципального имущества является то, что в подобной ситуации арендатор должен выполнять обязанности налогового агента.
Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.
При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества.
Одной из наиболее распространенных ошибок, допускаемых арендаторами указанного выше имущества, является заблуждение, в соответствии с которым НДС в данном случае вообще уплачиваться не должен, так как оказанные услуги подпадают под льготу, предусмотренную пп. 4 п. 2 ст. 146 НК РФ.
Аукцион на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества
ЗАКАЗАТЬ ПОДГОТОВКУ ЗАЯВКИСведения о характеристиках товаров
Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией.
Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой.
Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды.
Аукцион на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества. Аренда государственной недвижимости.
Но есть еще и «ложка дегтя».
Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения.
А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: «Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!»
Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос.
Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений.
В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно.
Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.
Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний.
А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно.
Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Согласно ст. 4 и 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды со сроком действия до одного года вместе с приложениями подлежит обязательной регистрации в Комитете по управлению имуществом.
В соответствии с действующим законодательством не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке договоры аренды считаются недействительными.
Примечание.
С 2002 года с вступлением в силу главы 25 НК РФ произошли изменения в порядке признания для целей налогообложения в расходах арендатора затрат, связанных с арендой имущества.
С 1 января 2002 года не возникает споров о правомерности включения в состав расходов затрат на аренду недвижимого имущества при отсутствии государственной регистрации. До вступления в силу главы 25 НК РФ правомерность включения в себестоимость арендных платежей при отсутствии государственной регистрации налогоплательщикам приходилось доказывать в судах.
С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Обращаем внимание читателей на то, что с 17 мая 2008 года в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество внесены поправки, изменившие в том числе состав документов, подаваемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее время необходимо представлять кадастровый паспорт регистрируемого объекта.
Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно. Это означает, что организация-арендодатель открывает на соответствующих счетах учета имущества отдельные субсчета для учета имущества, передаваемого в текущую аренду. Передача имущества арендатору отражается внутренней записью на счетах учета имущества:
Д-т 01, субсчет «Арендованное имущество», К-т 01, субсчет «Собственные основные средства», – переданы в аренду здание (помещение) или сооружение и земельный участок;
Д-т 02, субсчет «Амортизация собственных основных средств», К-т 02, субсчет «Амортизация имущества, сданного в аренду», – отражен износ, относящийся к переданному в аренду зданию (помещению) или сооружению.
По истечении срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением договора отражается возврат арендованного имущества арендодателю:
Д-т 01, субсчет «Собственные основные средства», К-т 01, субсчет «Арендованное имущество», – возвращены по окончании аренды здание (помещение) или сооружение и земельный участок;
Д-т 02, субсчет «Амортизация имущества, сданного в аренду», К-т 02, субсчет «Амортизация собственных основных средств», – отражен износ, относящийся к возвращенному имуществу.
Если земельный участок не является собственностью арендодателя, то его передача и возврат должны отражаться на соответствующих субсчетах, открытых к забалансовому счету 001.
Справка. При применении п. 4 ст. 250 НК РФ необходимо учитывать, что в составе внереализационных доходов отражаются доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если сдача имущества в аренду не является предметом основной деятельности организации.
Доходы и расходы предприятий подразделяются в соответствии с ПБУ на две большие группы: доходы и расходы по обычным видам деятельности и прочие поступления и расходы. Каждое предприятие самостоятельно определяет, к какой группе будут относиться арендные платежи. Основанием для такой классификации в бухгалтерском учете должны служить ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99.
Организации, для которых сдача имущества в аренду является вспомогательным видом деятельности, самостоятельно решают вопрос о том, к какому виду доходов они должны относить причитающуюся им арендную плату: к доходам от обычных видов деятельности или к прочим доходам.
Если величина арендной платы существенно влияет на общий финансовый результат деятельности арендодателя, то аренда зданий и сооружений должна рассматриваться как предмет деятельности с отнесением полученной арендной платы к доходам от обычных видов деятельности и отражением их на счете 90. При этом существенной признается величина арендной платы, отношение которой к общей сумме всех доходов организации составляет не менее 5 %.
Если арендная плата не превышает установленного порога существенности, арендодателю следует рассматривать аренду зданий и сооружений в качестве отдельной финансовой операции и включать получаемые доходы в состав прочих доходов с отражением на счете 91. Суммы причитающейся арендной платы в данном случае накапливаются по кредиту счета 91, субсчет «Прочие доходы». Расходы, связанные с арендными сделками, отражаются по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы». Ежемесячно путем сопоставления дебетового оборота по счету 91, субсчет «Прочие расходы», и кредитового оборота по счету 91, субсчет «Прочие доходы», определяется сальдо, которое отражается на счете 91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов», и показывает конечный финансовый результат – прибыль или убыток.
Согласно ПБУ 9/99 доходы от предоставления имущества в аренду признаются в учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при наличии следующих условий:
– арендодатель имеет право на получение арендной платы, вытекающее из договора аренды;
– сумма арендной платы может быть определена;
– имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет увеличение экономических выгод арендодателя.
Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендодатель принимает к учету не доходы, а кредиторскую задолженность.
Методология отражения операций по аренде зданий (помещений) или сооружений следующая.
Если аренда является видом или предметом деятельности, операции по аренде зданий (помещений) или сооружений отражаются следующим образом:
Д-т 62 (либо 76, субсчет «Расчеты по арендной плате») К-т 90, субсчет «Выручка», – отражена задолженность арендатора в связи с оказанием ему услуг по предоставлению зданий (помещений) или сооружений в аренду;
Д-т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К-т 68 – отражена задолженность бюджету по НДС от суммы арендной платы в случае определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения «по начислению»;
Д-т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К-т 76, субсчет «Расчеты по НДС», – отражена задолженность бюджету по НДС от суммы арендной платы в случае определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения по кассовому методу;
Д-т 20 К-т 02, 10 «Материалы», 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», – отражены прямые затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;
Д-т 26 «Общехозяйственные расходы» К-т 02, 10, 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», – отражены косвенные затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;
Д-т 20 К-т 26 – списаны в конце отчетного периода косвенные затраты на себестоимость оказанных услуг по аренде;
Д-т 90, субсчет «Себестоимость продаж», К-т 20 – списаны затраты, относящиеся к услугам по аренде;
Д-т 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж» [99, субсчет «Прибыль (убыток) от обычных видов деятельности»], К-т 99, субсчет «Прибыль (убыток) от обычных видов деятельности» (90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж»), – отражен в конце месяца финансовый результат (прибыль, убыток) от оказания услуг по аренде;
Д-т 99, субсчет «Платежи в бюджет из прибыли», К-т 68 – отражена задолженность бюджету по налогу на прибыль;
Д-т 51, 50 К-т 62 (либо 76, субсчет «Расчеты по арендной плате») – получена арендная плата от арендатора.
Если аренда является отдельной (разовой) хозяйственной операцией, операции по аренде зданий или сооружений отражаются следующим образом:
Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате», К-т 91, субсчет «Прочие доходы», – отражена задолженность арендатора в связи с оказанием ему услуг по предоставлению зданий (помещений) или сооружений в аренду;
Д-т 91 К-т 68 – отражена задолженность бюджету по НДС;
Д-т 91 К-т 68 – отражена задолженность дорожному фонду по налогу на пользователей автомобильных дорог;
Д-т 91, субсчет «Прочие расходы», К-т 02, 10, 26, 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», – отражены затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;
Д-т 99, субсчет «Платежи в бюджет из прибыли», К-т 68 – отражена задолженность бюджету по налогу на прибыль;
Д-т 51, 50 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате», – получена арендная плата от арендатора.
Аренда транспортных средств
1. Договор аренды транспортного средства – это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) или без оказания таких услуг (аренда транспортного средства без экипажа) (ст. 632 и 642 ГК).
Правовое регулирование соответствующих отношений осуществляется ГК (ст. 632–649), а также транспортными уставами и кодексами.
Квалифицирующим признаком данного договора является предмет.
Представляется, что таковым может считаться только индивидуально-определенная вещь, специально предназначенная для перевозки грузов, пассажиров, багажа.
Данный договор сконструирован законодателем как реальный. Вместе с тем некоторые особые виды аренды транспортных средств определяются как консенсуальные, например аренда судов в соответствии с гл. X КВВТ, фрахтование судна на время (тайм-чартер), фрахтование судна без экипажа (бербоут-чартер) в соответствии с гл. Х и XI КТМ.
Конструкция договора аренды транспортного средства не предполагает возможности так называемой пользовательской аренды, без передачи транспортного средства во владение.
Законодатель конструирует два вида договора аренды транспортного средства: с экипажем и без экипажа.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
- которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
- занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
- которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
- выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).
Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.
Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения. Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса. Однако требуется соблюдение нескольких требований:
- новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
- величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.
Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.
Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2008 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.
Составление договора аренды нежилых помещений: (Что необходимо указывать в таком договоре)
Понятие:
Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии его правового регулирования явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты, а значит к развитию института договора аренды нежилого помещения. К нежилым помещениям, являющимся объектами договора аренды помещений, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.
Договор аренды нежилого помещения это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным.
Предмет:
Предметом является нежилое помещение, что передается арендодателем арендатору. Предмет является единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, то есть без точного определения предмета договор не считается заключенным и действительным. Таким образом, в тексте образца договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение должно быть конкретно и ясно описано. Обычно, в описание предмета входят: точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение; описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.); площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ; назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.). Все эти данные могут быть указаны, при составлении договора аренды, прямо в тексте соглашения или в приложениях к нему. Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати в договоре аренды помещения, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая, также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.
Форма:
В отличие от общей нормы о форме договора аренды (статья 609 ГК РФ) форма договора аренды нежилого помещения простая письменная. Одним из этапов заключения договора аренды нежилого помещения является составление единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений – юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор – короткий или длинный). Государственная регистрация договора аренды помещений – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный договор аренды нежилого помещения не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Стороны:
Законами РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу договора аренды нежилого помещения. В качестве арендодателя и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.
Арендная плата:
В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы. В образце договора аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены следующие формы арендной платы: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт); другие формы по усмотрению сторон договора аренды нежилого помещения. Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора аренды нежилого помещения могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды нежилого помещения в смешанный договор (п.3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, договора об оказании услуг.
Существенное изменение правовой системы РФ повлекло изменение целого ряда законодательных и правовых документов, к числу которых и относится аренда. Арендные отношения регламентируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). В договоре аренды участвуют две стороны:
· арендодатель (наймодатель) — собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду на возмездной основе, за плату;
· арендатор (наниматель) — получатель имущества, который использует его в своих целях в соответствии с назначением имущества или условием, оговоренным в договоре.
Прежде чем сдать здание, помещение в аренду, предприятие должно оформить согласие соответствующего органа Госкомимущества РФ на сдачу помещений в субаренду. Если помещение сдается в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, то такой договор может быть признан недействительным, а сумма полученной арендной платы изъята в бюджет[1]. В договоре аренды необходимо сделать ссылку на наличие указанного свидетельства.
Полномочия арендодателя на госимущество возлагаются на Госкомимущество РФ. Организации имеют право сдавать полученное от государства имущество в аренду по согласованию с соответствующим территориальным комитетом по управлению имуществом, получившим такие полномочия от Госкомимущества РФ.
Правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные предприятия, но только с согласия собственника.
Казенные предприятия могут выступать в качестве арендодателя принадлежащего им на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника.
Учреждение ни при каких обстоятельствах не может сдавать в аренду имущество, которое за ним закрепленно на праве оперативного управления, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.
В то же время если учреждению в соответствии с учредительными документами предоставлено право осуществлять предпринимательскую деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений[2].
Основным документом, регламентирующим отношения сторон, является договор аренды. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, поэтому он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Понятие договора аренды излагается в ст. 606 ГК РФ.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, и в договоре аренды, в частности предусматриваются:
· состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, его точное описание;
· сроки действия договора аренды;
· распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;
· права и обязанности арендатора в отношении арендованного имущества;
· размеры и порядок внесения арендной платы;
· возможности и условия выкупа арендованного имущества;
· обязанность арендодателя предоставить имущество в соответствии с договором (инструкции по эксплуатации, технический паспорт, укомплектованность и т. п.);
· возвращение имущества после аренды (могут быть оговорены и другие условия).
В обязательном порядке в договоре оговариваются обстоятельства, которые стороны считают бесспорными и очевидными. Их нарушение ведет к прекращению действия договора и имущественному расчету.
Если условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено другое (диспозитивная норма), то стороны имеют возможность личным договором исключить ее использование или определить условие, которое отличается от предусмотренного в ней. Если такое соглашение отсутствует, то условие договора определяется диспозитивной нормой.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
Порядок рассмотрения заявок на участие в торгах
Вскрытие конвертов с заявками и доступ к поданным заявкам в электронном виде осуществляется комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении торгов. Данное мероприятие осуществляется единовременно в отношении всех поступивших.
Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать 20 дней с даты вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе.
Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать 10 дней с даты окончания срока подачи заявок. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсной, аукционной комиссией принимается решение о допуске заявителя к участию в конкурсе и о признании заявителя участником конкурса или об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе.