Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Генеральная доверенность на продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основной момент, на который обращают внимание граждане при составлении расписки, это простота её составления. Органы государственной власти не предъявляют никаких строгих требований к документу, не заставляют пользоваться общеобязательными унифицированными бланками. Для написания официальной бумаги будет достаточно лишь паспорта гражданина.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Как правильно составить договор задатка в 2021 году?
Составленный правильно договор задатка, отвечающий требованиям, предъявляемым законодателем к подобным документам, вступает в силу сразу же после подписания соглашения продавцом и покупателем квартиры.
И, хотя такой документ не требует обязательного заверения в нотариальной конторе – стороны сделки могут обратиться к нотариусу или юристу для того, чтобы обезопасить куплю-продажу жилья.
РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:
Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами без агентов в 2021 году
Согласно действующему законодательству Российской Федерации – в соглашении о задатке должны присутствовать следующие данные:
- место, а также точная дата составления договора;
- реальная сумма передаваемого задатка (обязательно указывается цифрами и прописью!), а также ссылка на то, что данная сумма передаётся продавцу именно в качестве задатка по основной сделке;
- реквизиты обеих сторон – ФИО, паспортные данные, место рождения и проживания на момент оформления соглашения;
Какие необходимо получить документы?
До того, как расписка будет оформлена, необходимо получить следующие документы:
- Выписка из ЕГРН, которая подтвердит право собственности продавца.
- Правоустанавливающие документы, т. е. те бумаги, на основании которых текущий владелец получил в собственность данный объект недвижимости.
- Гражданский паспорт владельца квартиры.
- Заключение из БТИ.
- Справка по форме №9.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку.
- Справки из медицинских учреждений, подтверждающие дееспособность участников сделки.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Важные моменты при составлении договора задатка
В проверяющих органах, которые будут рассматривать дело о задатке, прежде всего обратят внимание на признаки того, что уплаченная сумма являлась именно задатком.
В договоре купли-продажи квартиры с участием поверенного обязательно указывается пункт о том, что сделка заключается по доверенности.
Также в договоре должна быть представлена следующая информация:
- ФИО и паспортные данные собственника-доверителя;
- ФИО, паспортные данные и адрес поверенного;
- предмет соглашения;
- адрес и параметры продаваемой недвижимости;
- обязательства участников сделки;
- сведения об обременениях на квартиру;
- цена продажи и порядок перечисления средств;
- дата заключения сделки;
- порядок разрешения споров.
Задаток – денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет будущей сделки. Оформляя соглашение о задатке, стороны подтверждают свои намерения в отношении предмета сделки и обеспечение исполнения обязательств по договору. Например:
- продавцу требуется время на подготовку документов для оформления сделки;
- продавец решает вопрос о снятии ограничений (обременений) на продажу квартиры или оплате задолженности по платежам;
- покупатель приобретает квартиру с привлечением заемных средств, сертификата на материнский (семейный) капитал и др.
Передача задатка оформляется соглашением и подтверждается распиской продавца о получении денежных средств.
Задаток выполняет три функции:
- платежная – часть стоимости квартиры, которая будет учитываться при оплате полной стоимости.
- доказательная – покупатель обязуется купить объект недвижимости, а продавец не продавать его другим лицам;
- обеспечительная – за неисполнение обязательств, предусмотрена ответственность сторон.
Пример: В предварительном договоре купли-продажи стороны указали:
- стоимость квартиры 2 000 000 (два миллиона) рублей;
- сумма задатка – 100 000 (сто тысяч) рублей;
- окончательный расчет, за минусом суммы аванса, составляет 1 000 900 (один миллион девятьсот тысяч) рублей.
Оформление расписки о задатке за жилое помещение
Перед тем, как передать деньги в счет будущей покупке жилья, следует обратить внимание на следующее:
- внимательно изучить подлинники документов, подтверждающих право собственности: это лицо должно совпадать с указанным в расписке (см. какие документы нужны для покупки квартиры);
- попросить продавца предоставить справку обо всех зарегистрированных в квартире гражданах (см. выписка из домовой книги — как получить);
- тщательно сверить планировку жилого помещения с планом БТИ на предмет самовольных изменений (см. перепланировка квартиры как узаконить и незаконная перепланировка);
- ознакомиться со справкой из ЕГРП на предмет залога, ареста и т.д. Если такой справки нет, то получить ее можно в течение нескольких минут здесь (также читайте как узнать под арестом ли квартира);
- также можно выяснить нет ли большого долга по коммунальным платежам (как узнать), поскольку для регистрации сделок сейчас не требуется справка о наличии долга, лучше выяснить это до выдачи задатка.
Покупателю мы бы не рекомендовали вносить слишком большой задаток (иногда продавцы настаивают на 30% и даже на 50% от стоимости квартиры). Понятно, что в такой ситуации больше рискует тот, кто передает деньги. В то же время, если продавец быстро соглашается на несоразмерно низкую, символическую сумму в качестве «предоплаты», стоит еще раз проверить чистоту предстоящей сделки: возможно, продажей занимается мошенник.
Ответы юриста на часто задаваемые вопросы
Решили купить квартиру. Подписали предварительный договор и передали задаток. В предварительном договоре указали, что зарегистрированные в квартире лица выпишутся до подписания основного договора. В результате один гражданин не выписался, так как его местонахождение неизвестно. Не хотим покупать квартиру с прописанным человеком. Можно расторгнуть договор и вернуть задаток.?
В соответствии со статьей 381 ГК РФ продавец должен вернуть вам сумму задатка в двойном размере, так как не исполнил свои обязательства по договору.
Продаю квартиру. Покупатель недостающие деньги берет в банке. Заключили соглашение о задатке на три месяца. Сроки вышли, кредит покупателю не одобрен. Хочу расторгнуть соглашение. Должна ли я возвращать задаток?
Вы можете вернуть задаток и искать других покупателей. Но в связи с тем, что покупатель не выполнил условий соглашения к установленному сроку, вы вправе не возвращать задаток.
Хотим купить квартиру, но за продавца действует человек по доверенности, который настаивает на передаче задатка, в подтверждение нами намерения купить данную квартиру. Как правильно поступить?
Вам необходимо проверить подлинность и срок действия доверенности на продажу квартиры на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Внимательно читайте доверенность. В доверенности должны быть четко сформулированы полномочия представителя, в каких государственных органах он может представлять доверителя и какие действия совершать от его имени.
Тонкости составления договора
Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации. Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.
Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).
Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:
- Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
- Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
- Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
- Получатель средств (продавец) составляет расписку.
- Банку-кредитору передается копия расписки.
Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.
Особенности оформления задатка
Успешное проведение сделки купли-продажи зависит от:
- Предварительного договора купли-продажи. Это договор, продуманный до мелочей, о намерении сторон продать и купить объект.
- Соглашение о задатке подтверждает понимание участниками сделки о последствиях невыполнения договоренностей по договору. Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору купли-продажи.
- Расписка от продавца, доказывает факт получения задатка.
При оформлении соглашения о задатке важно учитывать следующие моменты:
- Если квартира находится в собственности нескольких лиц, все они должны быть включены в соглашение о задатке, присутствовать при передаче денег и поставить свои подписи в соглашении.
- Если покупатель соглашается погасить долг продавца по ипотеке, обязательно составляется предварительный договор купли-продажи, с подробным описанием процедуры проведения сделки и в дополнение к нему соглашение о задатке на сумму долга.
- В случае, когда от имени продавца действует представитель по доверенности, важно, чтобы в доверенности были указаны полномочия доверенного лица на получение задатка.
Как правильно составить договор задатка в 2021 году?
Составленный правильно договор задатка, отвечающий требованиям, предъявляемым законодателем к подобным документам, вступает в силу сразу же после подписания соглашения продавцом и покупателем квартиры.
И, хотя такой документ не требует обязательного заверения в нотариальной конторе – стороны сделки могут обратиться к нотариусу или юристу для того, чтобы обезопасить куплю-продажу жилья.
РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:
Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами без агентов в 2021 году
Согласно действующему законодательству Российской Федерации – в соглашении о задатке должны присутствовать следующие данные:
- место, а также точная дата составления договора;
- реальная сумма передаваемого задатка (обязательно указывается цифрами и прописью!), а также ссылка на то, что данная сумма передаётся продавцу именно в качестве задатка по основной сделке;
- реквизиты обеих сторон – ФИО, паспортные данные, место рождения и проживания на момент оформления соглашения;
Порядок действий до внесения денег
Перед выплатой задатка Покупателю понадобиться подойти к процессу очень внимательно, так как он передает Продавцу, обычно не малую сумму средств.
Чтобы защитить себя от мошеннических схем Покупателю требуется удостовериться в том, что Продавец не пропадет после вручения ему задатка.
Ниже предлагается таблица с перечнем действий Покупателем до вручения задатка.
| Действие | Комментарий |
| Проверка документов на отчуждаемую жилплощадь | Продавцу потребуется предъявить Покупателю:
|
| Получение от супруга/супруги Продавца письменного согласия на реализацию квартиры, подтвержденного нотариусом. | При нахождении Продавца в браке, ему понадобиться предъявить Покупателю согласие партнера на реализацию жилья, противном случае сделка может быть опротестована обманутым партнером в 3-летний период после вступления во владение жильем. |
| Проверка жилья на ограничения и обременения, которые не позволяют свободно воспользоваться жилплощадью. |
|
| Проверка отсутствия долгов по ЖКУ | Покупателю требуется внимательно изучить квитанции об оплате ЖКУ за последние 3 года, чтобы защитить себя дополнительных непредвиденных платежей. |
В случаях, когда юридическими или физическими лицами составляется договор займа, и для подтверждения его положений и условий кредитуемым лицом вносится залог, законность подобной сделки обеспечивается написанием соответствующего документа – залоговой расписки.
Как определить подлинность?
Если один из участников сделки, действующий на основании доверенности, оказался недобросовестным и использовал доверенность, утратившую силу, сделка будет аннулирована. Документ может оказаться неподлинным в следующих случаях:
- если это подделка, совершённая с целью мошенничества;
- если прошёл срок её действия;
- если собственник жилья умер;
- если она отозвана.
Поэтому нужно убедиться в том, чтобы документ был подлинным. Как проверить подлинность бумаги на покупку или продажу жилья? Легче всего проверить соответствие срокам. В этом случае достаточно проверить срок действия и срок, на который она выписана. В остальных случаях требуется:
- Связаться с собственником и убедиться, что он действительно передал полномочия представителю.
- Обратиться к нотариусу, который её удостоверил, и запросить подтверждение факта удостоверения и выдачи.
Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры
- во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия;
- во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
- в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – здесь);
- в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).
Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.