Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Однако оно может передоверить их совершение другому лицу в двух случаях. Во-первых, если в самой доверенности содержится указание на то, что полномочия по доверенности могут быть переданы другому лицу. Во-вторых, если представитель вынужден к передаче полномочий по доверенности силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица, и доверенность прямо не запрещает передоверие (п. 1 ст. 187 ГК РФ).
Как оформить генеральную доверенность
- Подготовьте документы. Обязательно нужны паспорта доверенного и поверенного (копия паспорта, если поверенный отсутствует, для иностранца — нотариально заверенный перевод паспортных данных). Документы на недвижимость или автомобиль, если доверенность предполагает действия с ними.
- Придите к нотариусу и составьте текст доверенности. Обозначьте, какие именно права вы собираетесь передать. Не бойтесь уточнять у специалистов, если вам что-то непонятно. Можете также ограничить доверенность, например запретить выполнять сделки на какую-то сумму.
- Внимательно проверьте данные, после того как нотариус подготовит черновик доверенности.
- Дождитесь, пока доверенность распечатают на специальной форме, поставьте подпись.
Все ли виды доверенности нужно заверять
Заверять нужно определенные типы доверенностей, и не только у юриста.
- Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть удостоверена нотариально.
- Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
- Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами. По требованию юридического лица доверенность может быть заверена у нотариуса.
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях;
- доверенности военнослужащих;
- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы;
- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания.
По общему правилу лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Однако оно может передоверить их совершение другому лицу в двух случаях.
Во-первых, если в самой доверенности содержится указание на то, что полномочия по доверенности могут быть переданы другому лицу.
Во-вторых, если представитель вынужден к передаче полномочий по доверенности силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица, и доверенность прямо не запрещает передоверие (п. 1 ст. 187 ГК РФ).
В тексте доверенности может быть предусмотрена передача как всех полномочий, указанных в ней, так и отдельных полномочий.
Основные признаки доверенности
Доверенность отличается этими признаками:
- Письменная форма. Часто бумагу необходимо заверять у нотариуса. Потребность в заверении зависит от статуса доверителя.
- Односторонняя сделка. Это сделка одностороннего типа, по итогам которой доверитель получает ряд полномочий.
- Срочность. Это документ срочного типа. То есть, у него есть срок действия (статья 186 ГК). Если в бумаге не стоит срока, она утрачивает свою юридическую силу через 1 год с даты создания. Если в документе не стоит дата оформления, он признается ничтожным.
- Два участника. В сделке участвует 2 лица: доверитель (лицо, передающее полномочия) и доверенное лицо (человек, получающий полномочия).
Сроки в доверенности с передоверием
Каждый гражданин вправе установить свой необходимый срок доверенности, ориентируясь на тот факт, что срок нового документа не может превышать срок, установленный первоначальной доверенностью. То есть, если уполномоченному лицу выдана доверенность сроком на три месяца, то передоверить полномочия он может только на этот срок, с прекращением которого действие каждой из доверенности теряет силу.
Доверенность, которая выдана уполномоченным третьему лицу в порядке передоверия, не может заключать в себе больше прав, чем основной документ.
Доверенность, выданная по процедуре передоверия, может иметь меньший срок действия, чем первоначальный документ. Если срок не указан, она будет действовать на протяжении года с момента ее выдачи, в соответствии с действующим законодательством. Если же передоверенная доверенность не имеет даты ее составления, это является основанием к признанию документа ничтожным.
В соответствии с п. 1 ст. 187 ГК РФ, лицо, на имя которого была выдана доверенность, должно осуществлять делегированные ему по доверенности полномочия лично.
Данное правило не директивно, поскольку тот же пункт 1 ст. 187 ГК РФ устанавливает два исключения из правила, при которых полномочию могут быть делегированы от имени доверенного лица третьему лицу:
- в случае, если сама доверенность содержит в себе право передоверия;
- в случае, если доверенное лицо поставлено в необходимость передачи полномочий по доверенности третьему лицу с целью охраны интересов доверителя. При этом в тексте доверенности не должно содержаться прямого запрета доверителя на передоверие.
Как мы видим, для передоверия необходимо либо прямое разрешение доверителя, либо отсутствие прямого запрета доверителя, но только при наличии, скажем так, неких чрезвычайных обстоятельств и только в интересах доверителя.
Полномочия поверенного
Если необходимо при оформлении передоверия уполномочить другого поверенного на исполнение одной или нескольких функций, все они должны быть прописаны. Можно передать и все полномочия в рамках этого договора. Для этого необходимо перенести в новый документ все функции первого представителя, указанные в главной нотариальной доверенности.
Внимание! В этом случае действует правило: представитель не может доверить другому лицу больше функций, чем есть у него самого.
Если доверителем круг полномочий первого представителя не был четко обозначен, он может оформить доверенность либо с широкими, либо с ограниченными функциями.
Как совершается передача прав
Передоверие может быть первоначальным или последующим. Первоначальное представляет собой второе звено в цепочке таких документов, в то время как все остальные будут относиться уже к последующим. В зависимости от формы документ может быть простым или заверенным нотариально, а также стандартным или безотзывным.
Передоверить полномочия можно исключительно в том случае, если подобная возможность была отмечена при составлении первоначальной доверенности, и это полномочие должно иметь четкую формулировку.
Другое основание является исключительным и предусматривает наличие каких-то обстоятельств, при которых первоначально доверенное лицо вынуждено передавать свои полномочия другим. В частности, это может казаться возникновения травмы или какой-то серьезной болезни, из-за чего возможности этого лица сильно ограничиваются, и оно не может выполнить действия, для которых на него была оформлена доверенность.
Ключевым критерием в данном случае являются значительные трудности в отстаивании интересов лица, которым была оформлена доверенность. При этом, если доверяющее лицо запретило передавать полномочия, даже эти основания не могут рассматриваться как существенные.
Образец доверенности с правом передоверия
Необходимость оформления
Как правило, перепоручение оформляют тогда, когда в силу каких-либо обстоятельств представитель не имеет возможности сам исполнять вверенные ему функции, а ситуация требует деятельности в интересах доверителя. Тогда функции передаются третьему лицу.
Справка! Перепоручение осуществляется, когда доверитель не может самостоятельно оформить доверенность на другое лицо.
Например, заместитель имеет право передачи функций на основании общей доверенности, выданной находящимся в длительной командировке за границей руководителем компании в обычном порядке. В это время заместителю нужно руководить организацией, а для этого ему необходимо обладать правом перепоручения своих полномочий.
Договор доверенности и право передоверия прекращают свое действие в следующих случаях:
- Отказ гражданина, получившего права, от данных ему полномочий.
- Расторжение договора доверителем.
- Смерть, недееспособность или частичная недееспособность доверителя.
- Смерть или недееспособность лица, которому выдали документ доверенности.
- Ненадлежащее исполнение своих обязательств сторонами.
- Злоупотребление полномочиями одной из сторон.
- Закончившийся срок действия договора передоверия.
- Закончившийся срок действия договора главной доверенности.
- Прекращение деятельности юридического лица, выдавшего документ.
- Процесс реорганизации юридического лица.
- Банкротство одной из сторон, участвовавших в заключении договора.
На какой срок оформляют генеральную доверенность?
Ее можно выдать на любой срок, который пожелает доверитель – никаких ограничений в законе нет.
Срок генеральной доверенности можно установить как календарную дату или истечение периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями. Еще срок определяют указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Например, в доверенности может быть указано, что она выдана сроком «на шесть месяцев», или «с первого марта две тысячи шестнадцатого года до двенадцатого апреля две тысячи двадцатого года», или «до достижения мной возраста девяноста лет» (п. 8.1 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей).
Если в доверенности не пишут про срок, она действует в течение 1 года со дня ее совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Например, доверенность, выданная 01.06.2015, начинает действовать 01.06.2015, а срок ее действия истекает 01.06.2016 (п. 8.3 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей).
Помните, что доверитель может в любое время отменить доверенность, в том числе генеральную.
Другой комментарий к статье 187 ГК РФ
1. Представляемый может, если он заинтересован в этом, предусмотреть в доверенности возможность осуществления сделок или других действий для него не только обозначенным в доверенности представителем, но и другим лицом, получающим это право в порядке передоверия. Если же в доверенности нет оговорки о возможности передоверия, то оно возможно только для охраны интересов представляемого при наступлении обстоятельств, исключающих возможность личной деятельности представителя.
2. Представитель, обозначенный в доверенности, при передоверии обязан сообщить представляемому об этом действии и передать ему все данные о лице, его заменяющем, так как представительские отношения носят в значительной мере личный, доверительный характер. Ответственность за неисполнение этой обязанности состоит в том, что на представителя возлагаются все последствия деятельности лица, осуществляющего передоверие.
3. В целях охраны интересов представляемого установлен обязательный нотариальный порядок удостоверения доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, и невозможность превышения срока ее действия того срока, в течение которого действует первоначальная доверенность. Исключение из правила об обязательной нотариальной форме для доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия, сделано только для совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения (подп. 4. п. 3 ст. 185 ГК; Федеральный закон от 10.12.1995 N 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения Российской Федерации» (в ред. от 22.08.2004) ).
———————————
СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4872; 2002. N 28. Ст. 2791; N 30. Ст. 3032; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607.
Оформление доверенности с правом передоверия
Важно
Передоверие доверенности: срок Максимальный срок, на который может быть выдана передоверенная доверенность, законодательно не оговаривается. А это означает, что гражданин вправе устанавливать какой угодно срок действия прав представителя (это касается и документов, закрепляющих права передоверия).
Внимание
Однако срок действия нового документа в ситуации с передоверием доверенности не может превышать установленного в первоначальной доверенности (п. 4 ст. 187 Гражданского кодекса РФ). При этом законодательством не определено препятствий для установления в документе, выданном по процедуре передоверия, меньшего срока действия, чем указано в доверенности первоначальной.
Порядок составления документа
Большинство доверенностей (за небольшим исключением), независимо от того, на кого и в какую организацию они пишутся, нет надобности заверять у нотариуса – хватает автографа руководителя и штампа предприятия. Но это норма не касается доверенности с правом передоверия – данный документ нужно всегда удостоверять у нотариуса. Это вполне объяснимо: вся ответственность за действия доверенных лиц лежит на доверителе, именно поэтому при составлении подобных документов нужна дополнительная страховка, в виде обстоятельного разъяснения нотариуса обо всех возможных последствиях такой процедуры и внесения документа в специальный реестр.
Такая доверенность обязательно должна включать в себя:
- полный подробный перечень действий, которые может совершать представитель доверителя от его лица,
- срок, в течение которого она действительна.
После завершения периода действия основной доверенности представитель доверителя уже никому не сможет переадресовать свои полномочия.
Если доверенный человек решит воспользоваться своим правом и передоверить свои обязанности другому лицу, он должен заранее в максимально короткий период в письменном виде уведомить об этом своего доверителя (лучше через Почту России с уведомлением о вручении).
В уведомлении необходимо указать информацию о том, на кого именно пишется новая доверенность. Если подобного документа не будет, то вся ответственность за операции, проводимые новым доверенным лицом, ляжет на первоначального представителя доверителя.
Доверенности различают по объему тех передаваемых функций в рамках документа. Так различают следующие виды:
- разовая, где описывается конкретное действие и свыше этого доверенное лицо не имеет права действовать. Например, разовая доверенность может быть использована, когда необходимо получить почтовое отправление или денежные средства однократно;
- специальная, дающая возможность несколько раз выполнить функции одного или нескольких видов, строго указанных в доверенности и ограниченные по времени;
- генеральная позволяет распоряжаться имуществом доверителя, совершать с ним любые сделки, а также представлять интересы доверителя перед третьими лицами.
Сколько стоит генеральная доверенность у нотариуса (цена)?
Что такое ПиТХ — правововой и технический характер, рекомендованный городской Нотариальной Палатой.
Он включает оформление документа нотариусом, его сканирование и передачу в органы ФНС в электронной форме.
Размеры госпошлин для разных видов доверенностей от физического лица установлены ст. 333.24 НК и в 2019 году составляют следующие суммы:
| Вид полномочий | Наличие степени родства с доверенным лицом | Размер госпошлины, руб. |
|---|---|---|
| Распоряжение имуществом, за исключением транспортного средства | Родители, супруги, дети родные и усыновленные, братья и сестры | 100 |
| Иные лица | 500 | |
| Распоряжение транспортным средством | Родители, супруги, дети родные и усыновленные, братья и сестры | 250 |
| Иные лица | 400 | |
| Представление интересов физического лица | Не зависит от степени родства | 200 |
Согласно ПиТХ цена услуг нотариуса при оформлении доверенности для физических лиц оцениваются в 1000-1200 рублей.