Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое отчуждение земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в отношении стационарных передающих радиотехнических объектов (ПРТО), работающих в диапазоне частот 30 кГц – 300 ГГц, в целях защиты населения от воздействия электромагнитных полей (ЭМП), создаваемых антеннами ПРТО, помимо СЗЗ, устанавливаются зоны ограничения с учётом перспективного развития ПРТО и населённого пункта.
Комментарии к ст. 52 ЗК РФ
Отчуждение земельного участка, т.е. передача его по договору другому лицу, может быть произведено только собственником земельного участка. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы такого права лишены.
Гражданское законодательство предусматривает несколько видов договоров, связанных с отчуждением имущества. Это купля-продажа, при которой продавец передает земельный участок за плату в собственность покупателя; мена, при которой каждая из сторон передает в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой; дарение, когда даритель безвозмездно передает одаряемому земельный участок в собственность. Порядок заключения и исполнения этих договоров регулируется соответствующими статьями ГК РФ с учетом особенностей, устанавливаемых земельным законодательством.
Так, земельное законодательство устанавливает ряд ограничений на заключение сделок с земельными участками. С участками земель, изъятыми из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), не могут совершаться никакие сделки; участки земель, ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), не могут быть переданы в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральными законами).
По гражданскому законодательству сделки с недвижимостью, каковой считаются и земельные участки, подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом о госрегистрации. Статьей 37 ЗК РФ закреплены особенности купли-продажи земельных участков (они распространяются и на договоры мены): в частности, какие земельные участки могут быть объектом купли-продажи, какую информацию о земельном участке продавец обязан предоставить покупателю, какие условия договора купли-продажи земельного участка являются недействительными.
Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом об обороте сельхозземель. В статье 8 этого Закона зафиксировано преимущественное право покупки субъектом РФ (или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и установлен порядок осуществления этого права.
Если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности, то аренда, купля-продажа или другая сделка с ним может совершаться либо всеми участниками долевой собственности, либо лицом, действующим на основании выданных ему участниками долевой собственности доверенностей.
Если продается не земельный участок, а доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности. Продавец обязан известить их о своем намерении в письменной форме или опубликовать сообщение в установленных субъектом РФ средствах массовой информации. Однако согласно ст. 12 Федерального закона об обороте сельхозземель, в случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – это территории, на которых действуют особые правила по использованию земли, строительству и совершению других действий. Например, к числу таких ограничений могут относиться: запрет на осуществление садоводства или огородничества, строительство домов. Требования могут быть самыми разными и зависят от конкретной территории.
Такие ограничения устанавливаются для защиты жизни и здоровья граждан, инженерных объектов и объектов культурного наследия, а также для охраны окружающей среды.
Ст. 104 ЗК РФ ▪ Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях:
1) защита жизни и здоровья граждан;
2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства; ▪ Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.
▪ вдоль воздушных линий электропередачи — в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на следующем расстоянии:
▪ вдоль подземных кабельных линий электропередачи — в виде части поверхности участка земли, расположенного под ней участка недр (на глубину, соответствующую глубине прокладки кабельных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних кабелей на расстоянии 1 метра (при прохождении кабельных линий напряжением до 1 киловольта в городах под тротуарами — на 0, 6 метра в сторону зданий и сооружений и на 1 метр в сторону проезжей части улицы);
▪ вдоль подводных кабельных линий электропередачи — в виде водного пространства от водной поверхности до дна, ограниченного вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии от крайних кабелей на расстоянии 100 метров;
ст. 105 ЗК РФ Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:
Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?
Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.
Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.
Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?
Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.
На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.
Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ
Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.
Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.
Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.
В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:
Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.
В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.
На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.
Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.
Отчуждение земельного участка с переходом прав собственности иному лицу должно соответствовать обязательным условиям, которые прописаны в законах РФ:
- любые договоренности должны быть согласованы сторонами;
- отчуждение происходит на участок, который указан в кадастровом плане;
- сделку может проводить как собственник земли, так и доверенное лицо (обязательно должна быть доверенность от нотариуса);
- отчуждать можно только тот участок земли, который не запрещён законодательством Российской Федерации;
- при принудительном отчуждении должны быть обязательно указаны причины и основания.
Что такое отчуждение земельного участка?
Отчуждение или передача земельного надела хозяином, третьим лицами возможно в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В качестве владельцев участков земли могут быть не только обычные граждане, но и государство либо юридическая организация. Каждый из них может передать права на землю третьим лицам.
Понятие отчуждение участка рассматривается как передача прав на него, независимо от того по своей воле или по приходится их передавать, третьим лицам. Под отчуждением нельзя понимать передачу имущества без предоставления лицу прав на распоряжение участком по собственной воле.
Причины для передачи земли:
- Сделки купли-продажи и другие виды сделок, в связи с которыми можно передать землю другим лицам;
- Решения о конфискации, принимаемые государством;
- Административные акты.
При передаче земли нужно знать, что некоторые из них не подлежат отчуждению, например, те, где расположены заповедники, воинские захоронения, национальные парки и других.
- Получение в собственность участка земельной площади предоставляет право использовать его по своему усмотрению.
- Что называется отчуждением земельной территории? Это сделка, оформленная по требованиям закона, по которой имущественные права на земельную площадь переходят другой стороны.
- В этом отличие от таких сделок, как аренда, договор доверительного управления, использование участка по доверенности. При этих сделках не идет речь о передаче от одного лица другому прав собственности.
- Чтобы провести отчуждение участка, находящегося в частной собственности, нужно действовать на основании или соглашения, оформленного по обоюдному согласию, или на основании административных актов, судового решения.
Собственник может продать площадь, оставить ее в наследство по завещанию, сдать в аренду другому лицу.
Но иногда складываются обстоятельства, когда участок переходит другим лицам. Такого имущества, как земля, отчуждение производится в добровольном порядке или по принуждению, в зависимости от обстоятельств.
По такому фактору, как субъект отчуждения, процедура может выполняться при добровольном или принудительном переоформлении прав собственности на участок.
Основанием для добровольного перехода прав собственности считается собственное желание владельца земли. И в таком случае правоотношения двух сторон, участвующих в сделке, будут носить договорной характер. Заключается соответствующий договор между сторонами или производится оформление отчуждения в односторонней сделке.
Основные документы, которые составляются при добровольном отчуждении – дарственная, договор купли-продажи, договор об обмене. Подтверждением перехода прав на земельный участок является и завещание. При любом из этих способов передачи прав главным фактором является собственное волеизъявление желания владельца.
ВНИМАНИЕ! При принудительном отчуждении мнение собственника земельной площади не учитывается.
Собственник может получить компенсацию за землю, а может и не получить, это зависит от обстоятельств, от причин отчуждения. Что является основанием для отбирания участка у владельца?
- Судебное решение по этому вопросу.
- Административный акт.
Через суд осуществляется отчуждение чаще всего тогда, когда владелец является незаконным, произошел самозахват земли или она используется с нарушением категории. Также землю могут отобрать и для того, чтобы погасить задолженность собственника перед третьими лицами, например, перед банком.
Существует еще одно разделение сделок по отчуждению – на возмездные и безвозмездные. Собственник может получить определенную компенсацию за свой надел, например, в виде денежной суммы. Также в качестве расчета за участок может быть выполнение какого-то обязательства новым владельцем перед старым, все зависит от индивидуальных особенностей сделки.
Чаще принудительно участок отбирается без компенсации, бывший собственник просто лишается земли и ничего взамен не получает.
Какие условия должны соблюдаться при отчуждении землевладения
Обязательными для исполнения следует считать следующие условия отчуждения земельного участка:
- совершение сторонами документально оформленной сделки или наличие вступившего в действие судебного решения;
- информация об участке включена в Росреестр;
- наличие кадастрового плана отчуждаемой территории;
- если отчуждению подлежит не весь участок, а его доля, она должна быть предварительно выделена в самостоятельный надел (сведения об образованном таким способом новом угодье вносятся в Росреестр);
- земля не запрещена к обороту нормативными актами РФ;
- все участники сделки являются дееспособными лицами.
Остальные условия определяются исходя из вида отчуждения. Так, если надел отчуждается по договору купли-продажи или мены, по возможности все нюансы должны быть оговорены сторонами и включены в текст договора. Принуждение к заключению соглашения недопустимо. В случае, когда землевладение отбирается у собственника принудительно, это делается в соответствии с судебным решением, в котором приводятся аргументы его принятия.
Комментарий к Статье 52 Земельного кодекса РФ
В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Отчуждение собственником имущества другим лицам происходит по договорам купли-продажи, мены, дарения. При купле-продаже продавец передает земельный участок за плату в собственность покупателя; по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой; по договору дарения даритель безвозмездно передает одаряемому земельный участок в собственность.
Порядок заключения и исполнения этих договоров регулируется соответствующими статьями ГК РФ с учетом особенностей, устанавливаемых земельным законодательством.
Так, ст. 37 ЗК РФ закреплены дополнительные требования к договорам купли-продажи и мены земельных участков: например, о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, и что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Особый порядок совершения сделок по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8). Поскольку преимущественное право покупки такого участка имеет субъект РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципальное образование), продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления) о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Этим же ФЗ (ст. 5) установлены случаи, когда лицо обязано произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, — если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказался земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 или п. 2 ст. 4 данного ФЗ о запрете собственности иностранцев и иностранных юридических лиц на сельскохозяйственные земли и о предельных размерах земельных участков из таких земель.
Купили участок в охранной зоне, что делать, что грозит?
- любой вид договорных отношений должен заключаться только по доброй воле владельца, без применения давления со стороны третьих лиц;
- процедура отчуждения возможна в отношении участков, прошедших межевание и учет в кадастровом реестре, иными словами, официально признанных земельных участков;
- операция заключения договора признается законной, только если в сделке принимает участие сам хозяин земли или уполномоченный им через нотариуса гражданин;
- на земли, не являющиеся частным владением, полное право имеет государство или региональные муниципалитеты;
- отчуждению не подлежат участки, на которых организованы заповедники, оборонные объекты, транспортные линии и многие другие объекты;
- лица, не занимающиеся зарегистрированной сельскохозяйственной деятельностью, не могут претендовать на отчужденные земли, предназначенные для этих целей;
- правом приема отчужденных земель обладают только граждане РФ и юридические лица, в которых доля иностранцев менее 50%.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
В реестр границ будут вноситься следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия:
- Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства;
- Предельные размеры участков
- Предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;
Более того, в реестр границ вносятся сведения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в том числе:
- реквизиты решений о резервировании земель;
- цели и сроки резервирования;
- ограничения прав на земельные участки, расположенные в границах зарезервированных земель;
- описание местоположения границ.
В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:
- Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
- Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
- Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.
В зависимости от вида недвижимости существуют некоторые особенности перехода прав на нее. Так, отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме возможно лишь при передаче права собственности на сами квартиры, ведь общедомовые площади и жилая недвижимость неразрывно связаны.
Трудности при продаже доли
Иногда, возникают ситуации, когда получение такого доказательства становится трудной задачей.
Лицо, которое является собственником отчуждаемой доли, отказывается прийти к нотариусу и подписывать отказ от продаваемой доли. Или он приходит к нотариусу, но подписывать документ об отчуждении не желает, хотя устно, такое согласие даёт. В таком случае необходимо оформить передачу ему заявления. В этом документе продавец должен ознакомить собственника общей доли со своим решением, тем самым поставить его в известность. Как правило, заявление носит произвольный характер. При этом необходимо указать несколько конкретных сведений:
- предмет продажи;
- адрес нахождения объекта недвижимости;
- цена, по которой имущество будет продаваться или определённое имущество, на которое будет обменено этот объект продажи.
- другие условия продажи.
Стоит отметить, что продавец может в любой момент поменять условия продажи имущества. Об этих изменениях необходимо сообщить всем участникам долевой собственности, которые могут претендовать на покупку доли имущества. Если имущество будет продано по цене выше, чем была установлена первоначально, но на тех же условиях, то предоставлять повторного доказательства о том, что все участники извещены, не придётся. Если же цена уменьшилась, то такое доказательство придётся предоставлять повторно.
В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:
- Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
- Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
- Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.
В зависимости от вида недвижимости существуют некоторые особенности перехода прав на нее. Так, отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме возможно лишь при передаче права собственности на сами квартиры, ведь общедомовые площади и жилая недвижимость неразрывно связаны.