Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приватизировать комнату в общежитии: процедура, стоимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зачем люди стремятся к приватизации жилых помещений? Различные мнения на этот счет до сих пор будоражат умы населения нашей страны. Каждый преследует свою выгоду. Рассмотрим приватизацию комнаты в общежитии на примере плюсов и минусов сделки.
✅ Можно ли приватизировать комнату в общежитии?
Жилищное законодательство не стоит на месте – еще совсем недавно власти запрещали приватизировать комнаты в общежитиях. Но с введением поправок оформление разрешили. Сейчас можно встретить немало общежитий следующего назначения: здание принадлежит муниципалитету, а комнаты находятся в собственности проживающих семей.
Обратившись к ст. 4 Федерального закона № 1541-I «О приватизации…», можно заметить, что общежития исключены из перечня объектов приватизации. Однако здесь имеются важные исключения.
В каких случаях можно приватизировать комнату в общежитии:
- Здание находится на балансе муниципалитета, т.е. считается многоквартирным жилым домом.
- Жильцы занимают комнату в общежитии по договору социального найма – основание для приватизации жилья.
- Комната представляет собой изолированное помещение с отдельным входом и несущими стенами.
Закон запрещает приватизировать части жилых помещений, например, только кухню или санузел. Ситуации с общежитиями проще: жильцы имеют право на приватизацию обособленной комнаты. Коридор, проходные, общие кухни и санузлы остаются в собственности муниципалитета. Жильцы могут пользоваться ими на прежних условиях.
Можно ли расприватизировать комнату
Если приобретенная в порядке приватизации комната является для гражданина единственным жильем, возможна обратная процедура – так называемая расприватизация.
Деприватизация возможна только в случае, если комната не обременена правами третьих лиц – то есть не находится в залоге у банка в качестве обеспечения возврата кредита, под арестом у судебных приставов и др.
Принять обратно квартиру – обязанность, а не право муниципалитета в таком случае (ч. 9.1. Закона).
Итак, комнату в общежитии можно приватизировать только в случае, если жилой дом, где находится соответствующий специализированный фонд, был передан в ведение муниципальных властей. Если это произошло, дальнейшая процедура будет осуществляться согласно общим правилам, установленным в Законе.
Как приватизировать комнату в общежитии? Пошаговая инструкция
Хотя порядок перехода в собственность жилых помещений закреплен законодательно, на практике у будущих собственников нередко возникают трудности. Поводом к отказу может послужить то обстоятельство, что здание формально не было передано муниципалитету и находится на балансе организации. Нередко предприятие уже сменило форму собственности, став из государственного частным, но статус общежития за зданием сохранился. Иногда администрация намеренно затягивает с процедурой заключения договора, предлагая гражданам купить комнату. Подобные действия незаконны, соответственно отказ администрации может оспариваться через суд.
Первое, что должен предпринять будущий владелец квадратных метров, это уточнение правового статуса здания. Нужные сведения содержит реестр муниципального имущества.
Далее необходимо обратиться к работникам администрации района или местных органов самоуправления, чтобы заключить договор социального найма. Именно этот документ станет основанием для инициации процедуры оформления собственности на жилое помещение. Если дом пока не передан в муниципальный фонд, приватизацию придется отложить до изменения обстоятельств.
Получить возможность зарегистрировать право распоряжаться комнатой в общежитии по собственному усмотрению не всегда возможно. При рассмотрении поданных документов, собранная комиссия имеет право отказать в прошении.
Причин может быть как одна, так и несколько. Но следует учесть, что условия должны быть юридически аргументированными. К тому же заявителю выдается на руки соответствующий документ.
Предусмотрены следующие законные основания для отказа:
- общежитие, в котором расположена комната, находится в аварийном состоянии;
- строение относится к федеральному фонду жилья;
- расположение общежития в пределах военного городка;
- объектом приватизации выступает помещение служебного назначения;
- комната является частью фонда соц. защиты.
Процесс приватизации комнаты.
Для начала необходимо разобраться, кто постоянно прописан в комнате и провести совещание всех заинтересованных сторон. Проще всего, если в комнате зарегистрирован всего один человек.
Если таких людей несколько, то нужно найти компромисс и выяснить, кто желает приватизировать комнату, а кто хочет написать отказ и воспользоваться своим правом приватизации в отношении другой недвижимости.
После этого необходимо уточнить статус жилья. Если в квитанции на оплату коммунальных услуг собственником дома указаны город или муниципалитет, то в графе услуг должна быть строка «по договору социального найма». Если такие записи присутствуют, то общежитие относится к тому типу жилья, который можно приватизировать.
Также можно уточнить этот статус, отправив в местную администрацию запрос на выписку из реестра муниципального имущества. Если по информации из выписки дом числится на балансе муниципалитета, то приватизация возможна.
Иногда бывает, что предыдущий собственник общежития передал дом в ведение органов местного самоуправления, но муниципалитет не взял здание на свой баланс. Это тоже решаемо, но придется потратить дополнительное время на сбор документов и обращение в суд.
Если со статусом дома все хорошо, то нужно подготовить документы, заказав все необходимые в МФЦ и других учреждениях. Следует помнить, что почти все они имеют ограниченный срок годности, поэтому лучше не затягивать со сбором.
После того как документы собраны, все участники приватизации отправляются в муниципальные органы и подписывают с уполномоченными представителями договор о приватизации. Далее происходит регистрация договора и переоформление собственности на частное лицо в Росреестре.
Иногда муниципалитеты отказывают в приватизации комнаты в общежитии по различным бюрократическим причинам. В таком случае участники процесса приватизации вправе обратиться с исковым заявлением в суд.
Рассмотрение дела пройдет в том суде, который закреплен за данным районом. Не будет лишним нанять адвоката для представления своих интересов в суде, так как разобраться во всех нюансах не всегда получается без юридического образования.
Стоимость приватизации.
Если разобраться, сколько стоит приватизация комнаты в общежитии, то получится не слишком большая сумма. В любом случае понадобится оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на частное лицо, а также могут быть дополнительные расходы на нотариуса, риелтора или юриста.
Точную стоимость можно посчитать, только если рассмотреть каждый случай приватизации индивидуально. Но по сравнению со стоимостью комнаты на рынке жилья это все равно не слишком большая сумма. И если есть цель обменять комнату в общежитии на отдельную квартиру или просто продать ее, то потратиться на оформление все же стоит.
Особенно тщательно стоит рассмотреть вопрос, включать ли в состав собственников комнаты в общежитии несовершеннолетних детей.
Во-первых, это лишит их права в будущем воспользоваться возможностями приватизировать другое жилье.
Во-вторых, при продаже комнаты с несовершеннолетними собственниками придется получать согласие органов опеки и попечительства, что может значительно растянуть по времени весь процесс. В любом случае лучше не торопиться и тщательно взвесить все за и против, ведь приватизация с некоторого времени стала бессрочной.
Если право пользования комнатой у нескольких лиц
Если обладателей «койко-мест» в одной комнате несколько (два и более), то это также не означает, что право на приватизацию комнаты у них отсутствует.
Другая позиция у Администрации г. Омска, которая, например, предлагает (такие случаи нам известны) жильцам таких комнат предоставить доказательства родственных отношений. Видимо, некоторые чиновники фразу «вправе приватизировать с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи» в статье 2 Закона «О приватизации…» понимают по-своему. Однако, о каком родстве можно вести речь в данной ситуации, если по определению «койко-места» в одной комнате предоставлялись не родственникам?
Неоднократно Конституционный Суд РФ высказывался по данному поводу, указывал на недопущение «неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что это противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции..», но, видимо, это понимают еще не все.
Учитывая, что приватизации подлежит изолированное жилое помещение, необходимо отметить, что приватизировать свое «койко-место» не удастся, можно приватизировать лишь комнату. Для этого заявление о приватизации комнаты должны подать все обладатели «койко-мест» в ней.
В случае отказа в приватизации, необходимо, опять же, обращаться в суд.
Основание для приватизации жилых помещений в общежитии
На сегодняшний день, жилые дома, имеющих статус общежитий, практически все переданы на баланс государственным и муниципальным органам и стали их собственностью.
Основные принципы осуществления приватизации устанавливает Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Согласно указанному закону:
«Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде».
Исходя из этой нормы, следует: для того, чтобы приватизировать комнату в общежитии, указанное помещение должно находиться в ведении государственных или муниципальных органов.
Необходимо отметить, статьей 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”:
«К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма».
Жилое помещение передается в собственность граждан (приватизируется) уполномоченными собственниками жилищного фонда на основании договора социального найма.
Из указанной выше статьи понятно, что лица, проживающие в общежитиях, являются нанимателями жилых помещений.
Какие документы нужны для приватизации квартиры?
Минимальный пакет необходимых документов включает:
- заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
- паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
- договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
- ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
- свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
- выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
- справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
- справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
- письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.
Что и кому можно приватизировать
Основное правило приватизации – в собственность передают жилье, которое семья получает по договору социального найма. Это то жилье, которое выдает государство разным категориям нуждающихся в улучшении жилищных условий (перечень большой, главные – малоимущие, которые не в состоянии купить свою квартиру).
Получить жилье по договору социального найма как малоимущая семья сейчас очень сложно (даже в Москве квартиры дают «очередникам», которые зарегистрированы в начале 90-х), в других случаях это все же возможно:
- выселение из другого социального жилья, которое признано аварийным и расселено;
- различные социальные программы местного уровня (обеспечение жильем врачей, учителей и т.д.);
- предоставление жилья детям-сиротам, и т.д.
Как только жилье по договору социального найма получено, приватизировать его можно сразу (кроме сирот, они смогут это сделать только через 5 лет).
Есть несколько требований к нанимателям, которые могут приватизировать квартиру:
- гражданство РФ;
- регистрация в квартире по договору социального найма (фактическое проживание не обязательно);
- ранее право на бесплатную приватизацию не было использовано (ни одним из тех, кто будет приватизировать жилье);
- если кто-то из жильцов не хочет участвовать в приватизации – нужен его отказ.
- Жилье будет передано в собственность всех жильцов квартиры, которые не предоставили отказ от приватизации, включая несовершеннолетних детей.
- С несовершеннолетними ситуация особая – они тоже получают долю при приватизации, а не включать ребенка в приватизацию можно только с разрешения органов опеки (которое они, по традиции, почти не дают).
- Поэтому для несовершеннолетних сделано исключение – достигнув 18-летнего возраста, они снова получают право на приватизацию.
- К приватизируемой квартире тоже есть несколько требований:
- квартира ранее не была приватизирована и находится в муниципальной собственности;
- дому не присвоен статус аварийного;
- находится не в общежитии, в закрытом военном городе, не является служебной квартирой;
- не относится к стационарному учреждению социальной защиты в сельской местности (дом-интернат).
Нужно ли приватизировать комнаты, находящиеся в общежитии, решает каждый владелец самостоятельно. Процедура приватизации не является обязательной. Жильцы решают этот вопрос на своё усмотрение по желанию.
Приватизация такой жилой площади имеет плюсы, а также и минусы. К серьёзному и значительному минусу можно отнести тот факт, что оформив в собственность это жильё, у гражданина исчезает возможность получить помощь от государства (например, получить квартиру в рамках государственной поддержки).
К плюсам относятся:
- возможность управления комнатой на своё усмотрение (можно сдать, продать, наследовать или подарить);
- всегда приятно иметь личное пространство и свой «уголок», который можно оформить на свой вкус.
Заявление на приватизацию
После заключения договора соцнайма процедура приватизации комнаты осуществляется в стандартном порядке, который предусматривает направление в регистрирующий орган всей необходимой документации.
Итак, документы, требующиеся для приватизации комнаты в общежитии, должны быть следующими:
- копии общегражданских паспортов всех лиц, зарегистрированных в данной комнате;
- копии свидетельств о рождении детей (при необходимости);
- техпаспорт (план) комнаты;
- договор соцнайма (оригинал и копия);
- копия финансово-лицевого счета;
- выписка из домовой книги;
- справка, подтверждающая, отсутствие приватизации гражданином предыдущего места его жительства;
- заверенный (в нотариальном порядке) отказ от приватизации лиц, проживавших в комнате, однако не заинтересованных в её приватизации;
- квитанция об оплате госпошлины.
Приватизация комнаты в общежитии
В договор включаются все прописанные на жилплощади , включая несовершеннолетних. Если по желанию нанимателя во время действия соглашения вселялись посторонние лица, они признаются членами семьи нанимателя, вписываются в документацию и получают долю в жилплощади. Площадь помещения делится на равноценные части доли между всеми зарегистрированными в нем.
Гражданину потребуется направить запросы в различные ведомства, чтобы подтвердить своё право на приватизацию. Так, вероятно, понадобится составление технического паспорта на комнату.
В департаменте по имуществу исследуют представленные документы, проверяют сведение о заявителе и объекте недвижимости.
Лишь в случае вселения до государственной регистрации права частной собственности на жилой дом на жителей распространен соцнайм, а после государственной регистрации — (коммерческий) найм.
Исключение из законопроекта (и действующей редакции статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 г.
№ 189-ФЗ) фразы о принадлежности жилых домов
«государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям»
необходимо для распространения рассматриваемых отношений на случаи принадлежности жилых домов и многоквартирных домов, прежде всего, профсоюзам, которые относились к общественной форме собственности.
Таких домов — бывших ведомственных общежитий — особенно много в южных областях России, которые использовались как пансионаты, здравницы, дома отдыха и др. Хотя работники вселялись в них по ордерам, регистрировались по месту жительства и десятилетиями оплачивали свое проживание и жилищно-коммунальные услуги по тарифам муниципального жилищного фонда социального обслуживания.
Так ли это? Действующее жилищное законодательство определяет список жилых объектов, которые не могут быть приватизированы:
- Жилые помещения, составляющие музейный фонд или находящиеся территориях, относящихся к культурным паркам.
- Аварийный жилой фонд, предназначенный для расселения и сноса.
- Жильё, расположенное на природоохранных и заповедных территориях.
- Ведомственный и служебный жилой фонд, а также жильё, находящееся в закрытых гарнизонов, военных городков и в приравненных к ним поселениях.
Если же говорить о домах общего пользования, которые находятся в ведении не муниципальных (государственных) органов, а частных организаций, в том числе образовательных или медицинских, здесь все нормы являются императивно-запретными. Основные затраты на приватизацию квартиры в 2021 году:
- Справка о составе семьи – выдаётся в ЖЭК или в миграционном отделении; стоимость – 200 рублей.
- Оформление нотариального договора на передачу квартиры – от 1 000 рублей.
- Выписка из ЕГРН (форма №3) – 200 рублей.
- Государственная пошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей с человека.
- Выписка из лицевого счета – 200 рублей.
- Технический план (поэтажный, экспликация) – стоимость зависит от региона проживания; в среднем – от 1 500 до 15 000 рублей.
- Кадастровый паспорт – от 2 000 рублей и выше.
Для того, чтобы посчитать общий размер затрат на приватизацию комнаты в общежитии необходимо понимать их состав.
Документы для приватизации общежития
Приватизация общежития по решению суда осуществляется в случае, если был подписан договор о социальном найме комнаты. Придется собрать для суда определенный перечень документов, а именно:
- договор социального найма жилого помещения;
- заявление;
- копию паспорта каждого человека, который проживает в комнате;
- если среди жильцов комнаты есть дети — копии их свидетельств о рождении;
- техпаспорт занимаемого помещения;
- квитанция, которая подтверждает то, что государственная пошлина оплачена;
- квитанции об оплате коммунальных услуг;
- справку из БТИ и Росреестра о том, что право на приватизацию ранее не было реализовано;
- выписка из домовой книги (если такая имеется).